Внедрение рыночных отношений коренным образом изменило все сферы российского общества, включая и вопросы эксплуатации и использования мест проживания граждан. Развитие рынка недвижимости, изменение нормативно-правовой базы, стремление к улучшению качества жизни населения активизировало процессы модернизации жилых помещений в целях повышения их комфортности, удобства, эргономичности.

Учитывая, что основная доля жилищного фонда в РФ построена в доперестроечное время, возникла проблема адаптации имеющихся условий проживания собственников квартир в многоквартирном доме (далее – МКД) к некоемому эталонному образцу. При этом необходимо знать, что переустройство и перепланировка жилого помещения являются объектом государственного регулирования.

В соответствии со ст. 25 Жилищного Кодекса РФ (далее – ЖК РФ) переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения, а перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Собственник жилого помещения (или уполномоченное им лицо) обязан подать соответствующее заявление в орган, осуществляющий подобное согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения.

Орган местного самоуправления обязан в 45-дневный срок рассмотреть поступившее заявление о переводе помещений или о переустройстве (перепланировке) и принять решение либо о его удовлетворении, либо об отказе в удовлетворении, о чем заявитель письменно уведомляется в срок не позднее чем через три рабочих дня документом, указанным в Постановлении Правительства РФ от 10.08.2005 г. №502 «Об утверждении формы уведомления о переводе (отказе в переводе) жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение» или в Постановлении Правительства РФ от 28.04.2005 г.    № 266 «Об утверждении формы заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и формы документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения».

При этом орган местного самоуправления обязан проинформировать о предстоящей процедуре всех собственников соседних помещений. Также должна быть сформирована комиссия для приемки результатов работ по переустройству (перепланировке), которая составляет акт приемки и направляет его впоследствии в орган кадастрового учета.

На основании требований ст. 27 ЖК РФ собственнику может быть отказано в разрешении переустройства (перепланировки) жилого помещения по причинам:

– непредставления пакета установленных документов;

– представления документов в ненадлежащий орган; 

– несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства. 

Процесс согласования переустройства и (или) перепланировки жилых помещений является муниципальной услугой, для ее получения заявитель должен представить в согласующий орган следующие документы:

1. Заявление по установленной форме.

2. Правоустанавливающий документ на переводимое помещение (с отметкой: подлинник или нотариально заверенная копия).

3. Проект переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, подготовленный и оформленный в установленном порядке.

4. Технический паспорт жилого помещения.

5. В случае, если МКД является памятником архитектуры, истории или культуры, требуется заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения его переустройства и (или) перепланировки.

6. Документы, подтверждающие согласие временно отсутствующих членов семьи нанимателя на переустройство и (или) перепланировку жилого помещения (при необходимости).

7. Постановление муниципального образования о согласовании переустройства или перепланировке помещения является основанием для начала работ.

Завершение работ по переустройству и (или) перепланировке жилого помещения подтверждается актом приемочной комиссии по повторному обращению заявителя в органы местного самоуправления, что является основанием для внесения соответствующих изменений в техническую документацию жилого помещения.

В ст. 29 ЖК РФ отражены последствия самовольного переустройства и (или) перепланировки жилого помещения. Вариантов устранения сложившегося положения несколько:

– вернуть жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке,  установленном органами местного самоуправления;

– получить решение суда о сохранении жилого помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

В соответствии с действующим законодательством заявитель, самовольно переустроивший и (или) самовольно перепланировавший жилое помещение в МКД, несет ответственность, предусмотренную ст. 7.21 Кодекса РФ об административных правонарушениях – наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей.

Факт самовольного переустройства и (или) перепланировки жилого помещения устанавливается путем обследования жилого помещения комиссией в составе: уполномоченные представители органов местного самоуправления; уполномоченные представители управляющей организации (УК, ТСЖ и др.). Результаты отражаются в акте.

Собственникам, решившимся на самовольную модернизацию жилых помещений, следует знать, что если жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный в части 3 ст. 29 ЖК РФ срок, то принимается решение: 

1) в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние; 

2) в отношении нанимателя такого жилого помещения по договору социального найма о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние.

 Н.Н. Беденко, проф. филиала СПбГЭУ в г. Твери

По информации главного архитектора Бологовского района Татьяны Леонидовны Гурьяновой, за прошедший период текущего года в администрацию МО «Бологовский район» поступило 12 заявлений на перепланировку жилых помещений, в том числе и с изменением их целевого назначения, когда квартиры на первых этажах перепланируются под магазины, офисы, салоны и т. п.  Жалоб в администрацию на граждан, производящих перепланировку, в последнее время поступало немного, в ходе проверок жалоб серьёзных нарушений со стороны «перепланировщиков» не выявлено.